Tax shift: kijk eens naar Texas

Vorige week liep de tax shift-discussie weer hoog op. Eén van de argumenten  tegen een vermogensbelasting was dat de belastingen op vastgoed in Belgie al extreem hoog zou zijn. Maar wat blijkt: In één van de meest kapitalistische staten ter wereld wordt een veel hogere vermogensbelasting geheven op vastgoed.
Begin 2008, toen de huizenbel al aan het barsten was in de VSA hoorden we in Houston, Texas, het verhaal van een man die een paar jaar daarvoor een fortuintje had gewonnen in de lotto,  dat had geïnvesteerd in een groot huis. Niet zo slim want nadat de huizenmark begon ineen te zakken verloor hij ook nog eens zijn job. Resultaat was dat hij bijna direct het huis verkocht.
Toch een beetje eigenaardig: iemand die in België zijn job verliest gaat waarschijnlijk niet direct zijn huis verkopen. Dus waarom?
De lokale vermogensbelasting had er iets mee te maken, zo bleek.

Vermogensbelasting: De mening van de usual experts
Aanleiding van de meest recente taxs shift-discussie was het PS-voorstel om vermogensbelasting in te voeren. In de haast om het voorstel te kraken struikelde het media-establishment bijna over haar eigen benen. “Onuitvoerbaar” was één van de klassieke argumenten met nieuwe variant door fraudeur-advocaat Michel Maus dat  “je toch geen waarde kunt plakken op een shetlandpony”.

Maar niet alle kritiek was van het schap gehaalde opgewarmde kost: zo stelde de PS voor om een vermogensaangifte te doen op vrijwillige basis, een recept voor gegarandeerd falen. Een ander argument dat  dan wél weer van het schap komt is dat we in België toch al veel vermogensbelastingen betalen. Meer specifiek was er sprake van ‘de zeer hoge belasting op vastgoed’.

Want wat  blijkt nu : de belastingen op vastgoed  in Texas zijn een veelvoud van wat we in België betalen, terwijl de staat geen loonbelasting heft. Texas dus als schoolvoorbeeld van de tax shift.

Vermogensbelasting op vastgoed: België
De belasting op vastgoed in België heeft 2 luiken: de éénmalige taxs bij aankoop en de jaarlijkse belasting gebaseerd op het kadastraal inkomen, de zogenaamde ‘opcentiemen’.

De tax bij aankoop, de zogenaamde ‘registratierechten’  , ligt op 10% in vlaanderen. Dit is inderdaad veel in vergelijking met de buurlanden, en het onderdrukt de vastgoedmarkt omdat het de prijs van vastgoed verhoogt.
Maar misschien ook wel minder dan gedacht, vooral omdat het betaald bedrag overdraagbaar bij een volgende aankoop. Als je een huis van 200.000€ gekocht hebt, dan heb je in principe 20.000€ registratierechten betaald, en in de praktijk iets minder zoals verder blijkt. Als je dan later verhuist naar een duurder huis van 300.000€ dan moet je geen 30.000€ registratierechten betalen ,maar slechts 10.000€. De 20.000€ die je eerder betaald hebt voor het eerste ander huis worden namelijk afgetrokken. Men spreekt over de ‘meeneembaarheid’ van de registratierechten.
Er zijn nog andere vrijstellingen die de gemiddelde belasting bij de aan koop van een huis een stuk lager maken dan 10%. De bekendste is het ‘klein beschrijf’; voor kleinere woningen moet slechts 5% betaald worden. Verder wordt sinds 2007 de eerste 15.000€ van de aankoop niet belast. En als je een hypotheek aangaat krijg je ook nog 1000€ aftrek.

De jaarlijkse belasting (‘opcentiemen’) die je betaalt gaat naar Vlaanderen, de provincie en vooral de gemeente. Ze varieert dus van gemeente tot gemeente maar voor een huis met een Kadastraal Inkomen (KI) van 1.000€ betaal je jaarlijks ongeveer 800€ aan opcentiemen.

Kortom, bovenop de aankoopprijs betaal je (naast notaris- en hypotheekkosten) voor een huis van 250.000 € een éénmalige belasting van 23.000€ (of minder als je eerder al registratierechten had betaald op een andere woonst). Met een KI van 1000€, komt daar jaarlijks dan 800€ bij, een kleine 1000$.

Nationaal/lokaal
In de VSA is er een systeem van belastingen op federaal- en staatsniveau. Ook in Belgie is er een dubbel systeem maar het grootste deel van de belastingen wordt nog altijd centraal geïnd op nationaal niveau. Het spenderen van geld daarentegen is nu vooral in handen van de gewesten en gemeenten. Met de zesde staatshervorming stijgt het budget van Vlaanderen van (ongeveer) 25miljard naar 40 miljard€.
In het Amerikaans systeem bepaalt iedere staat zelf de structuur van de belastingen die ze heft en de bron van inkomsten verschilt daardoor nogal. De belangrijkste belastingen die staten en lokale autoriteiten zelf heffen zijn BTW, loonbelastingen en belastingen op vastgoed.  Het moet echter opgemerkt worden dat, net zoals in Belgie, de totale uitgaven van de staten veel groter zijn dan wat in de staten zelf wordt opgehaald. Naast de lolake/staatsbelastingen krijgen de staten nog een hoop geld toegeschoven vanop het nationaal niveau.

Texas
Hoe zit het nu in Texas? De totale uitgaven van de staat lopen in 2014 op tot 100 miljard $. 35miljard van die uitgave is gefinancierd met federaal geld, de rest met ‘algemene’ en ‘andere’ Texaanse fondsen (zie HIER,  pagina 8 ).
Voor Texas is de vermogensbelasting op vastgoed de belangrijkste bron aan inkomsten . De heffing gebeurt niet door de staat zelf, maar door 4.000 lokale autoriteiten zoals steden, County’s  en districten. De jaarlijkse belasting gebeurt op de volledige waarde van het huis en die bedraagt gemiddeld ongeveer 2.5%. Er zijn immobilien websites die  voor u voorberekenen wat u zult betalen aan jaarlijkse vermogensbelasting op uw huis. ( Vb. HIER of HIER)

2,5% heffing betekent dus dat je op dat huis van 250.000€, of ongeveer 300.000$, een 7000$ per jaar aan belastingen betaalt, dus 7 keer meer dan in België.

Onze Texaanse lotto-winnaar had vóór de huizencrisis  gans zijn fortuin in een huis van meer dan een miljoen gestoken, speculerend dat vastgoedmarkt eeuwig zou stijgen. Toen het feest in 2007 voorbij was en hij daarna nog zijn job verloor ook stond hij voor het probleem dat hij de jaarlijkse 30.000$ belastingen op zijn risicovolle speculatie niet meer kon trekken.

Volgens het Property Tax Report van texastransparancy.org werd in Texas in 2013 niet minder dan 45miljard$ opgehaald aan vastgoedtaxs.

Van de andere kant heft Texas geen belastingen op inkomen uit arbeid. Er is wel nog een federale belasting op arbeid. De hoogste belasting op arbeid zit waarschijnlijk in Oregon, daar levert die bijna 45% op van het budget van de staat. Gemiddeld, voor alle staten is dat 22%, in Texas dus 0% belastingen op arbeidsinkomen.

Texas heeft 26 miljoen inwoners, het viervoudige van Vlaanderen met zijn 6.5 miljoen inwoners. Gegevens van de vastgoedinkomsten voor Vlaanderen vonden we niet direct. Een rapport van financiën  berekent de opcentiemen op de onroerende voorheffing op 1.2% van het BBP (Grafiek2, pagina 7 ). Voor een Vlaams BBP van ongeveer 230miljard€ (57% van een BBP van 400 miljard €).

Zo schatten we indirect de vastgoedtax dus in op ongeveer 2,5 miljard€ per jaar. De Texaanse vermogensbelasting levert bijna 4 keer meer op.

Of het Texaans model als geheel moet gekopieerd worden is een andere zaak, maar de Texas case toont wel aan dat het Belgisch vastgoed zeker niet excessief belast worden. In tegendeel: als ondereel van een échte tax shift, met significante vermindering van de loonbelasting, lijkt een verschuiving naar vermogensbelasting op vastgoed de logika zelve.

Links:
– NASBO National Association Of Budget Officers
– Texas Property Tax Basics
– Texastransparancy.Org